●關(guān)鍵詞
業(yè)主權(quán)利 管理公約
●概述
小區(qū)是所有業(yè)主共同的家園。業(yè)主享有廣泛的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)履行共同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，遵守業(yè)主管理公約。近年來，隨著私家車越來越多地走進(jìn)尋常百姓家，小區(qū)車位不足的問題日益突出，不文明停車行為時(shí)有發(fā)生。如果業(yè)主不顧社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益行使權(quán)利，可能構(gòu)成權(quán)利濫用，由此而導(dǎo)致的不利后果也要由自己來承擔(dān)。
●案例
浙江衢州某小區(qū)建成后，地面停車位僅有20余個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了全部業(yè)主的停車需求。有的業(yè)主為圖方便省事，常將車輛隨意停放在車位之外的小區(qū)道路上。物業(yè)和相關(guān)部門經(jīng)常對(duì)違停業(yè)主開展勸導(dǎo)，但收效甚微。
2019年上半年，物業(yè)公司根據(jù)部分業(yè)主建議，制定了《小區(qū)車輛管理公約（試行）》，得到三分之二以上業(yè)主贊成。公約規(guī)定，小區(qū)地面停車位先到先得。對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的車輛，物業(yè)公司將進(jìn)行文明勸阻，勸阻后仍不配合，報(bào)綜合執(zhí)法局、公安交警及消防部門處理，類似行為累計(jì)3次的，刪除車輛的自動(dòng)識(shí)別信息等。
管理公約實(shí)施后，周某等業(yè)主仍然經(jīng)常將自家車輛停放在車位之外，且對(duì)合理勸導(dǎo)不予理睬，并拒絕在文明停車承諾書上簽字。2019年5月前后，物業(yè)公司依據(jù)管理公約，刪除了閘道口周某等車輛的自動(dòng)識(shí)別信息。2019年12月，周某等以通行權(quán)受侵犯為由，向法院起訴物業(yè)公司。
2020年年初，衢州衢江區(qū)人民法院依法審理了這起案件，判決駁回周某的訴訟請(qǐng)求。日前，衢州市中級(jí)人民法院二審維持了原判。
●法條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。（第二百八十六條）
●專家說法
郭林（華中科技大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授）
管理公約面前業(yè)主“任性”不可取
隨著人們生活水平的提高，設(shè)置車位、車庫已經(jīng)成為住宅小區(qū)的標(biāo)配。但是，由于小區(qū)車位規(guī)劃不足和汽車保有量快速增加等原因，不少小區(qū)停車難問題長(zhǎng)期得不到解決，給業(yè)主生活帶來不便，由此引發(fā)的法律糾紛也較常見。
民法典通過規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外共有部分的權(quán)利義務(wù)，并明確小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范要求和具體事項(xiàng)，為業(yè)主自治與物業(yè)管理提供了基本準(zhǔn)繩。在小區(qū)治理過程中，業(yè)主與物業(yè)管理者作為基本主體，規(guī)范制定和嚴(yán)格執(zhí)行管理規(guī)約，是提升小區(qū)管理效率與維護(hù)小區(qū)秩序的關(guān)鍵舉措之一。
民法典規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在本案中，周某等作為業(yè)主擁有優(yōu)先使用小區(qū)地面停車位的權(quán)利。但是，這種權(quán)利的使用不應(yīng)超出應(yīng)有的范圍，并要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，否則就屬于損害公共利益和有違社會(huì)公德的權(quán)利濫用。
民法典規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，明確制定和修改管理規(guī)約等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
本案中的物業(yè)公司根據(jù)部分業(yè)主建議，制定了《小區(qū)車輛管理公約（試行）》，對(duì)本小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放車輛的處理作出規(guī)定，明確提出不文明停車“類似行為累計(jì)三次的，刪除車輛的自動(dòng)識(shí)別信息”。該公約獲得了2/3以上業(yè)主贊成，是業(yè)主均需遵守的規(guī)范。然而，在公約實(shí)施后，周某等業(yè)主仍然經(jīng)常在小區(qū)車位之外的地面停車，不僅超出了使用停車位的權(quán)利，而且違背了管理公約，損害了小區(qū)大部分業(yè)主的公共利益。根據(jù)管理公約，其車輛失去了自由出入小區(qū)的權(quán)利。
本案中物業(yè)管理方根據(jù)有效的管理公約規(guī)范業(yè)主停車，并依規(guī)對(duì)多次違反規(guī)定的業(yè)主車輛進(jìn)行處理，是維護(hù)小區(qū)停車秩序與整體利益的正當(dāng)舉措，并不存在管理不當(dāng)與侵權(quán)的問題，違規(guī)停車的業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于自身不當(dāng)行為產(chǎn)生的后果。
該案提醒我們，個(gè)別業(yè)主對(duì)無視公共利益的“任性”行為應(yīng)引以為戒。業(yè)主權(quán)利定位應(yīng)以滿足大部分業(yè)主的合理訴求為準(zhǔn)，這不僅是保障業(yè)主權(quán)利的真正內(nèi)涵，也是維護(hù)社會(huì)公正和社會(huì)公德的理性取向。
來源：光明日?qǐng)?bào)
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